Сделки с имоти в Гърция

Пълно ръководство за сделки с имоти в Гърция

Интересът към покупка на недвижим имот в Гърция расте непрекъснато. Инвестицията в южната ни съседка е много привлекателна. Чуждото законодателство обаче крие специфични административни и правни рискове. Успешните сделки с имоти в Гърция изискват стриктно спазване на местните процедури. Задължителна е пълната предварителна проверка на документите.

Този наръчник обяснява подробно всички етапи на покупко-продажбата. Тук ще научите какви документи са необходими. Ще разберете кои институции участват в целия процес. Ще ви покажем какви са реалните скрити разходи. Така ще защитите капитала си от имотни измами. В правото превенцията винаги е по-евтина от съдебното дело.

Данъчен номер при сделки с имоти в Гърция

Всички сделки с имоти в Гърция започват с регистрация в данъчната система. Всеки чуждестранен купувач трябва да получи гръцки данъчен номер. Той се нарича АФМ. Този номер се издава от компетентната данъчна служба, която се намира или по местонахождение на самия имот или на данъчния ви представител, ако имате такъв.Съществуват и специални данъчна служба за чужденци в Атина и Солун.

Правна проверка при сделки с имоти в Гърция

Това е най-критичният момент при всички сделки с имоти в Гърция. Проверката се извършва задължително от квалифициран адвокат по недвижими имоти. Той прави справки в съответните местни  Имотен регистър и Национален кадастър.

Адвокатът проследява историята на собствеността много детайлно. Проверката обхваща период от минимум 20 години назад. Установява се категорично дали продавачът е реален собственик. Търсят се вписани ипотеки, възбрани или съдебни искови молби. Проверява се за неплатени тежести към гръцката държава. Едва след изготвяне на чисто правно становище се пристъпва напред.

Техническа проверка и досие на сградата

Законодателството в Гърция е изключително строго за незаконното строителство. Всяка сделка изисква актуален сертификат от строителен инженер. Тази длъжност се нарича миханикос. Той удостоверява, че имотът няма градоустройствени нарушения. Гарантира липсата на нерегламентирани пристройки или закрити балкони. Те трябва да бъдат изцяло узаконени и глобите да са платени.

Отскоро в Гърция е задължително ново Електронно досие на сградата. Това досие събира всички архитектурни планове на едно място. В него са включени разрешителните и енергийните сертификати. Без валидно електронно досие нотариусът няма право да изповяда сделката.

Данъци и такси при сделки с имоти в Гърция

Купувачите често калкулират само обявената продажна цена на имота. Местните процедури обаче генерират допълнителни задължителни разходи. Те трябва да бъдат предвидени в първоначалния бюджет. Общите съпътстващи такси обикновено са между 7% и 10%. Този процент се изчислява върху материалния интерес на сделката.

• Данък придобиване (ΦΜΑ): Плаща се винаги преди подписване на нотариалния акт. Той е в размер на 3% върху по-високата стойност. Избира се договорената цена или данъчната оценка на имота. Към него се начислява и 3% общинска такса.
• Нотариални такси: Гръцкият нотариус удържа своя лична такса. Тя варира между 1% и 1.5% от стойността на сделката. Върху тази такса задължително се начислява и 24% ДДС.
• Такса за вписване: Вписването на новия нотариален акт в Кадастъра струва пари. Таксата е средно около 0.5% до 0.8% от цената.
• Брокерска комисионна: Стандартната комисионна за агенциите за недвижими имоти е 2%. Тя се изчислява от общата продажна цена на имота. Към тази комисионна отново се добавя 24% ДДС.

Нотариално изповядване при сделки с имоти в Гърция

След успешна правна и техническа проверка се подписва предварителен договор. Той фиксира окончателната цена и сроковете за явяване пред нотариус. Договорът определя и точните неустойки при евентуален отказ. Точно в този момент купувачът превежда съответното капаро. Обикновено размерът на капарото възлиза на 10% от цената.

Окончателният нотариален акт се изготвя пред гръцки нотариус. Важно е да знаете, че нотариусът представлява самата държава. Събира таксите и следи за спазването на формата. Той обаче не е длъжен да защитава интересите на страните. Затова присъствието на вашия доверен адвокат е абсолютно задължително.

Ако купувачът не владее отлично гръцки език, има специални изисквания. Законът изисква присъствието на независим заклет преводач. Той трябва да превежда дословно по време на четенето на акта. След подписването официалният документ се вписва в Кадастъра. С това вие придобивате пълноправна собственост върху избрания имот.

Прехвърляне на партиди за ток и вода

След финализиране на сделката предстои много важна административна стъпка. Новият собственик трябва да прехвърли комуналните партиди на свое име. Това включва  електрическа компания (по ваш избор) и местното ВиК дружество. За целта се изисква заверено копие от новия нотариален акт. Трябва да представите и своя гръцки данъчен номер. Нашият екип може да ви съдейства изцяло и с тази процедура.

Годишни задължения след сделки с имоти в Гърция

Успешното приключване на процедурата поражда нови дългосрочни административни задължения. Всеки собственик на имот в Гърция е длъжен да го декларира. Това става в електронната данъчна система чрез образец Е9. Законовият срок за подаване е 30 дни след покупката.

Ежегодно се заплаща единен данък върху всички недвижими имоти. Той е широко известен с гръцката абревиатура ΕΝΦΙΑ. Неговият точен размер зависи от площта и възрастта на сградата. Огромно влияние оказват етажът и зоната на самия имот. Дори да не генерирате доходи от наем, имате данъчно задължение. Длъжни сте да подавате годишна данъчна декларация в Гърция всяка година.

Златна виза чрез сделки с имоти в Гърция

Много чуждестранни инвеститори купуват имоти с цел получаване на Златна виза. Тази държавна програма осигурява официално разрешение за пребиваване в Европейския съюз. За да се възползвате, инвестицията трябва да отговаря на конкретни финансови прагове. Правилата и паричните лимитите за Златна виза се променят периодично. Нашият специализиран екип може да ви консултира относно най-актуалните изисквания.

Инвестиция чрез юридическо лице

Планирате ли закупуване на имот с цел отдаване под наем? Платформи като Airbnb и Booking са изключително популярни в Гърция. Ако търсите последваща препродажба, силно препоръчваме корпоративна структура. Всяка сделка може да се реализира законно чрез фирма. Ние предлагаме бърза регистрация на фирма в Гърция.

Най-често се използва формата на дружество ИКЕ (IKE). Този корпоративен подход осигурява много значителни данъчни облекчения. Имате законова възможност за приспадане на различни разходи и ДДС. Получавате и пълна защита на своя личен инвестиционен капитал.